Lorsque vous possédez un bien immobilier en France, plusieurs taxes s’appliquent, que vous y résidiez ou que vous le mettiez en location. Voici les principales taxes à prendre en compte :
La taxe foncière : un impôt local incontournable
La taxe foncière est un impôt local que tous les propriétaires doivent payer, qu’ils occupent leur bien ou le louent, qu’ils vivent en France ou non. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du bien et varie en fonction de la commune. Cette taxe est due même si le bien est inoccupé.
💡 Bon à savoir : Certaines exonérations existent, notamment pour les logements neufs pendant deux ans ou pour certaines personnes en fonction de leur situation (personnes âgées, handicapées, etc.).
La taxe d’habitation : seulement pour les résidences secondaires
Depuis la réforme de la taxe d’habitation, elle a été supprimée pour les résidences principales. Cependant, elle reste due pour les résidences secondaires. Son montant varie en fonction de la localisation et de la valeur locative du bien.
La contribution à l’audiovisuel public
Si votre bien est meublé et équipé d’un téléviseur, vous devez payer cette redevance, d’un montant fixe de 138 € en 2024. Elle est généralement incluse dans l’avis de taxe d’habitation.
Les impôts sur les revenus locatifs
Si vous louez votre bien, vous devez déclarer les revenus locatifs et payer des impôts selon le régime choisi :
Micro-foncier : si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 €, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 %.
Régime réel : vous déduisez les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, etc.).
Location meublée : les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), avec des régimes spécifiques selon le montant des revenus.
La fiscalité des revenus locatifs sous le régime LMNP
Si vous louez votre bien meublé, les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous avez deux options fiscales :
🔹 Régime Micro-BIC : pour les loyers inférieurs à 77 700 € / an
Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs (pour couvrir les charges).
Vous ne déduisez pas vos dépenses réelles (travaux, amortissement, intérêts d’emprunt, etc.).
Ce régime est simple et idéal si vous avez peu de charges à déclarer.
🔹 Régime Réel : pour optimiser la fiscalité
Il permet de déduire toutes les charges réelles : intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, taxe foncière, amortissement du bien et du mobilier.
Grâce à l’amortissement, vous pouvez réduire fortement votre base imposable et parfois même ne payer aucun impôt sur les loyers pendant plusieurs années.
Ce régime est avantageux si vous avez des charges élevées.
📌 En tant que non-résident, vous devez déclarer vos revenus locatifs en France, mais aussi dans votre pays de résidence, en fonction des conventions fiscales en vigueur.
Prélèvements sociaux pour les non-résidents
1. Revenus locatifs (location nue ou meublée) :
- Depuis 2019, les non-résidents de l’Union européenne (UE), de l’Espace économique européen (EEE) et de la Suisse ne sont plus soumis au taux standard de 17,2 % sur leurs revenus fonciers.
- À la place, ils paient un taux réduit de 7,5 % si ils sont affiliés à un régime de sécurité sociale dans leur pays de résidence.
- Si vous résidez hors de l’UE/EEE/Suisse, les prélèvements sociaux restent au taux plein de 17,2 %.
📌 Cas particuliers :
✅ Si vous êtes sous le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et que vous optez pour le régime réel, vos revenus sont considérés comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux.
✅ Si vous optez pour le Micro-BIC, les prélèvements sociaux peuvent s’appliquer.
2. Plus-values immobilières :
Si vous vendez un bien en France, les prélèvements sociaux s’appliquent à la plus-value immobilière, selon votre pays de résidence :
- Non-résidents UE/EEE/Suisse 👉 taux réduit de 7,5 % (au lieu de 17,2 %), si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale dans votre pays.
- Non-résidents hors UE/EEE/Suisse 👉 taux plein de 17,2 %.
📌 Attention :
➡️ En plus des prélèvements sociaux, une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % peut s’appliquer si la plus-value dépasse 50 000 €.
➡️ Vous pouvez bénéficier d’exonérations partielles ou totales en fonction de la durée de détention du bien.
Résumé des cas où les prélèvements sociaux sont dus :
| Type de revenu | Résidents UE/EEE/Suisse | Résidents hors UE/EEE/Suisse |
|---|---|---|
| Revenus locatifs (location nue, LMNP Micro-BIC) | 7,5 % | 17,2 % |
| Revenus LMNP (régime réel – BIC) | ❌ Exonérés | ❌ Exonérés |
| Plus-value immobilière | 7,5 % | 17,2 % |
💡 Conseil : Si vous êtes éligible au taux réduit de 7,5 %, veillez à fournir une attestation de couverture sociale pour éviter une taxation excessive..
La taxe sur les logements vacants
Si votre bien est inoccupé depuis plus d’un an et se situe dans une zone tendue, vous pouvez être redevable de la taxe sur les logements vacants (TLV). Son montant est calculé en pourcentage de la valeur locative cadastrale.
Les droits de mutation (lors de l’achat d’un bien)
Lors de l’acquisition d’un bien, l’acheteur doit s’acquitter des droits de mutation (frais de notaire), qui s’élèvent généralement entre 7 % et 8 % du prix d’achat pour un bien ancien, et environ 2 % à 3 % pour un bien neuf.
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Si la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros, vous êtes soumis à l’IFI.
En conclusion, être propriétaire en France implique plusieurs obligations fiscales. Une bonne gestion de ces taxes permet d’optimiser sa fiscalité et d’éviter les mauvaises surprises. Pour une situation particulière, il est recommandé de consulter un expert-comptable, un notaire ou un expert-comptable spécialisé en fiscalité des non-résidents.
